近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REIT乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人s主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持(chí)有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募(mù)集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定利息回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现金(jīn)实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部(bù)收益率的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也(yě)称。

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