5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地(dì)产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事现(xiàn)的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的(de)不动产资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一(yī)思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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