饱受争议的二(èr)手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题(tí)，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部(bù)门从(cóng)加强(qiáng)从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严(yán)格实(shí)行明码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡(dù)到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政策研究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来说属于(yú)金额(é)不低的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强(qiáng)的(de)专(zhuān)业性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主体进行(xíng)规(guī)范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务行业关注最多(duō)的一个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及(jí)中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)上，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地(dì)产中(zhōng)介服务收费(fèi)的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更新(xīn)后的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)，中介(jiè)机(jī)构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查(chá)处(chù)不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规(guī)的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依(yī)法依(yī)规(guī)纳入国(guó)家企业信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范(f夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话àn)行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部(bù)门(mén)提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话(dìng)其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务领(lǐng)域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利(lì)用(yòng)其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次(cì)向房东(dōng)收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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