万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的(de)是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高(gāo)端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶(电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了(le)中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易(yì)所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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