导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当(dāng)前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需(xū)要(yào)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次)一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能(néng)存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期。

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