5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季度的(de)收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依(yī)然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净(jìng)负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地(dì)资源(yuán)债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说(shuō)估(gū)值的(de)修复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多kǒu)等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的(de)过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多