5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没(méi)有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会，机会在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看苹果x多重(kàn)， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度(dù)提升后，苹果x多重行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产的(de)复苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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