OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的(de)通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最(zuì)终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，无可厚非是什么意思华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随无可厚非是什么意思着(zhe)二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二(èr)级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这么急(jí)、这么(me)深，加上前期(qī)本身园区类(lèi)资(zī)产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落(luò)。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人(rén)就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运(yùn)营团(tuán)队(duì)表(biǎo)示(shì)了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目(mù)出租(zū)率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然确实始料未(wèi)及，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业(yè)客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们一(yī)些空间(jiān)，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全(quán)力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季(jì)度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权(quán)益人(rén)有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市场(chǎng)化运(yùn)营为(wèi)导向，历史(shǐ)运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租(zū)户(hù)退租正好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方(fāng)面也(yě)有(yǒu)一些(xiē)差异(yì)化(huà)，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园(yuán)单(dān)层(céng)以一千平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根(gēn)据(jù)自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共(gòng)享和(hé)联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一(yī)些其(qí)他在开发的(de)储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产上市平(píng)台目(mù)标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但(dàn)是(shì)这和我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的(de)相比，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们(men)有信(xìn)心(xīn)排(pái)除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期(qī)和市场的信心。”

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