文：任泽平团队　　

　　导读揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音p>

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且银(yín)行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的(de)福利(lì)分(fēn)房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了(le)中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例(lì)因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机(jī)构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工具支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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