饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易(yì)中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总局联合发(fā)布了(le)关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构存(cún)在(zài)利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信(xìn)息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居(jū)间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息(xī)不(bù)对称(chēng)等(děng)问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成额(é)外的负担，而且这些服(fú)务(wù)事项(xiàng)并未(wèi)明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产(chǎn)市场管(guǎn)理(lǐ)和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)的问题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的重点，什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额(é)不(bù)低的中介费(fèi)。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交易双方共同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收费的(de)通知》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协商同意(yì)，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年(nián)取消了(le)房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工(gōng)资标(biāo)准，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两部门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站、客户端(duān)等(什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标(biāo)准，不(bù)得混(hùn)合(hé)标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供的基(jī)本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费(fèi)清单，列(liè)明(míng)收费标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会(huì)同(tóng)有关部门(mén)依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅(fú)降低(dī)？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的(de)影响不(bù)大(dà)。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则(zé)，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发(fā)展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能(néng)对(duì)交易产生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业(yè)的专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担(dān)中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部(bù)分中介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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