万柳书(shū)院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信(xìn)达(dá)为了收回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以(yǐ)及其(qí)他(tā)债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的(de)商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的(de)国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国(guó)安(ān)，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的(de)中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么(dìng)义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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