5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未来行(xíng)业的(de)需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提(tí)升，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的(de)资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二(èr)季(jì)度(dù)、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象(xiàn闲游的意思 闲游的反义词是什么g)的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业(y闲游的意思 闲游的反义词是什么è)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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