万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这7雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质5套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来(lái)的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次(cì)列被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述(shù)被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能(néng)独(dú)善其身？

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