近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了(le)解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思(guò)分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的(de)关(guān)键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额(é)单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(d十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思e)时点，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责(zé)人也称。

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