文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(z身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性hě)不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展研(yán)究中心(xīn)参(cān)与财(cái)税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的(de)资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商(shāng)品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关(guān)于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的(de)初衷是(shì)为了(le)缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一次性付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产业(yè)链特别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　<身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性strong>4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目(mù)获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了(le)政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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