万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中国信达(dá)为了(le)收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中(zhōng)国信达(dá)在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的(de)高管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主确实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将(j王杰2001年后嗓子变了谁下的毒，王杰2001年后嗓子变了还唱歌吗iāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还(hái)是债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购(gòu)房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东王杰2001年后嗓子变了谁下的毒，王杰2001年后嗓子变了还唱歌吗(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出(chū)其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开发(fā)商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实控人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股权。如(rú)果北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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