文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行过长期系(xì)统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时(shí)间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地(dì)的(de)商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增长的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全(quán)社(shè)会固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收(shōu)合格并(bìng)提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完(wán)工(gōng)、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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