5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方和(hé)华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季，其(中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省qí)传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去(qù)持续观(guān)察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又(yòu)在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的(de)去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出(chū)现，到(dào)六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度(dù)增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比同行(xíng)好得中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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