OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募(mù)风波，如(rú)今(jīn)，二级(jí)市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营(yíng)现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利(lì)空下(xià)调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类(lèi)资(zī)产(chǎn)就回调(diào)不少(shǎo)了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会(huì)中管理人(rén)就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释(shì)说明，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出(chū)租率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事(shì)发(fā)突然确(què)实(shí)始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库(kù)科技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，据悉(xī)新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际(jì)租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些空间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募(mù)、对(duì)市(shì)场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江光酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大(guāng)大(dà)园项(xiàng)目(mù)一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么多储备租户(hù)，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差(chà)异(yì)化，张润(rùn)大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也(yě)会有(yǒ酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大u)诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容(róng)的第一(yī)步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了(le)一些(xiē)突发情况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比，只能(néng)算(suàn)是(shì)一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前突发事(shì)件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的(de)信心。”

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