万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成(chéng)了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被中(zhōng)国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于海淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了(le)的(de)，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上又注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实(shí)了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手HBC路由器能用WiFi吗续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房(fángHBC路由器能用WiFi吗)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房(fáng)人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达(dá)已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵(kēHBC路由器能用WiFi吗)成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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