5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来(lái)去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司元首制的实质是什么，元首制的内容(sī)股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)元首制的实质是什么，元首制的内容拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依(yī)然存在，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优势(shì)。央企地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地(dì)产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对元首制的实质是什么，元首制的内容于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现了(le)业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要(yào)是因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出(chū)现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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