导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是(shì)人(rén)均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的(de)新(xīn)闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的(de)住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利(lì)用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流(liú)动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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