文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一(yī)个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù1dm等于多少cm 1dm等于多少m)售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家一(yī)般有严(yán)格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需1dm等于多少cm 1dm等于多少m(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的(de)信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业(yè)化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立(lì)的(de)合(hé)同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付(fù)的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后(hòu)发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi1dm等于多少cm 1dm等于多少m)用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税，同(tóng)时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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