文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房(fáng)的(de)需求量大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的(de)福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的qǐ)通过与购房者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资(zī)金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了(le)资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者(zhě)资(zī)金可(kě)通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的(de)保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期房购(gòu)房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到(dào)了(le)政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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