OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所(suǒ)回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二(èr)级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表(biǎo)现上(shàng)看，目(mù)前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露(lù)张江光大(dà)园项目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最(zuì)近几个(gè)交易日(rì)场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会(huì)从(cóng镇关西是谁，镇关西是谁打死的)根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资(zī)者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金(jīn)执行董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还(hái)是落(luò)到租(zū)金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出租(zū)率下(xià)降事项，一(yī)度二(èr)级市(shì)场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关(guān)事项(xiàng)进行(xíng)了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的(de)信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了(le)市场各(gè)方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲(zhé)库科技消息的(de)第一(yī)时(shí)间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术(shù)等产(chǎn)业(yè)客(kè)户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意(yì)向(xiàng)书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度(dù)，我们肯(kěn)定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积(jī)在短期(qī)内完(wán)成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持(chí)以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和(hé)张江光(guāng)大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预(yù)算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资(zī)产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我们(men)在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合(hé)营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiān镇关西是谁，镇关西是谁打死的g)REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目(mù)前(qián)在管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本(běn)平台(tái)和它未来(lái)的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需(xū)要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十(shí)年(nián)建设发(fā)展过程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前突发(fā)事件的(de)所有负(fù)面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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