近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的(de)固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的比例是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础(c二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效hǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报(bào)中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在(zài)本质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REIT二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效s可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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