近两年(nián)火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来(lái)自基础设(shè)施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资决孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投资债(zhài)券相对高的(de)收益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合(hé)持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了(le)利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额(é)包含(hán)了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资(zī)者可(kě)以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗)营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独(dú)立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场接连(lián)回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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