万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额(é)高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置(zhì)主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区)，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权(quán)的，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成为当时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些(xiē)对手海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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