文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年(nián)代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地(dì)产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动(dòng)了中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额(é)报价计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地(dì)产大(dà)开发时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服trong>为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付(fù)款由第(dì)三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监(jiān)管极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān)管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。