导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得(dé)到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及(jí)全(quán)国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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