导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不(bù)是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出(chū)城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单(dān)单(dān)从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全的住(zhù)宅才是(shì)城镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和(hé)日(rì)本(běn)的(de)住(zhù)宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来(lái)了(le)很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活(huó)需(xū)求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平(píng)的(de)一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁(qiān)移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的(de)差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人