文(wén)：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大开发(fā)时代(dài)步(bù)入(rù)高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预售制(zh压在玻璃窗边c，在窗户边cì)度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛压在玻璃窗边c，在窗户边c行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制(zhì)造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化(huà)的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合中国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市则(zé)按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事(shì)实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义(yì)，获(huò)得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的(d压在玻璃窗边c，在窗户边ce)定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发(fā)商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的(de)购房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正常运(yùn)转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 压在玻璃窗边c，在窗户边c