近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经(jīng)济的影响(x讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意iǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力(lì)的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要(yào)来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额(é)与募(mù)集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实(sh讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意í)际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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