饱受(shòu)争议的二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联(lián)合(hé)发布了(le)关于规范房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客(kè)源优势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门(mén)从加(jiā)强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明(míng)确经(jīng)纪服(fú)务内容(róng)、合理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首席(xí)分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二(èr)手房(fáng)占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖(lài)中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研究中心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交易天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物(yì)，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很(hěn)多(duō)中介(jiè)利(lì)用信(xìn)息不(bù)对称等问题(tí)，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带(dài)其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费(fèi)等(děng)，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过(guò)程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及(jí)中介(jiè)交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京(jīng)某房地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上(shàng)适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当(dāng)前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需(xū)在(zài)服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提(tí)供(gōng)的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服务(wù)项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事(shì)人(rén)出具收费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平(píng)的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构相关违法违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业(yè)信用信(xìn)息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收(shōu)费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件而非规(guī)定，未(wèi)来(lái)如何(hé)具体认定(dìng)其中的细(xì)则(zé)，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押(yā)、不同(tóng)税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服务行业的(de)专业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下(xià)家(jiā)各(gè)支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担(dān)。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房(fáng)价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能(néng)会利(lì)用其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上(shàng)相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价(jià)。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅有利于(yú)提高(gāo)交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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