文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没(méi)有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的(de)建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的(de)住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形成(chéng)契(qì)合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者，由(毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗yóu)购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国内地(dì)的(de)开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期(qī)，同时增加(j毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗iā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动(dòng)的(de)上下游产业(yè)链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订的(de)预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全国(guó)并没有统一(yī)的(de)预(yù)售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环节内容(róng)确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么(me)是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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