近两年火爆(b断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理ào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力(lì)的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含(hán)了(le)投资(zī)本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的(de)经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多(duō)关注分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来(lái)的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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