导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅。总(zǒng)的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公(gōng)布了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民的(de)住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动(dòng)人当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经济(jì)发(fā)展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的(de)差(chà)异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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