万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名(快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了míng)意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mà快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了i)损失(shī)最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为(wèi)了(le)唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被执行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没(méi)变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成(chéng快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实(shí)控人(rén)都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何(hé)能(néng)独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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