5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什么投资(zī)机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也(yě)出(chū)现了一(yī)些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活>

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上银基金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活龙头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是(shì)央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的(de)资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要慢很多(duō)，我们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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