文(wén)：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这(zhè)是房地产从大(dà)开发(fā)时代步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实(shí)中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国(guó)一样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统(tǒng)的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会(huì)化的(de)住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二(èr)十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个(gè)独(dú)立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银(yín)行(xíng)承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套(tào)取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一(yī脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思)种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或(huò)第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保(bǎo)证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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