文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时(shí)代步(bù)入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二(èr)次(cì)房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的(de)监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的(de)资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地(dì)产也不(bù)能例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一导向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节(jié)内容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的(de)选购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年cái)团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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