5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业(yè)高增的(de)时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程(chéng)。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句圳(zhèn)的地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的(de)结(jié)构性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的(de)三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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